Alquileres serán más elevados en
Caracas y el oriente del país
■ La ubicación geográfica depreciará inmuebles.
■ El coeficiente de vulnerabilidad sísmica sólo agrega valor a las viviendas construidas después de 2001
■ La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda ya está en vigencia. Se le da más calificación a estados como Anzoátegui, Monagas y Sucre, y menos a Bolívar y Amazonas.
■ A través del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda el Gobierno amplía la metodología que se aplicará para calcular la renta que podrán cobrar los propietarios.
■ El texto, que fue divulgado por el ministro de Comunicación, Andrés Izarra, en su cuenta de Twitter, señala que para la estimación del canon de arrendamiento se tomará en cuenta el valor de reposición del bien, la depreciación del inmueble, la vulnerabilidad sísmica y la ubicación geográfica.
El reglamento, que ya fue refrendado por el presidente Hugo Chávez y saldrá publicado en Gaceta Oficial en los próximos días, crea dos coeficientes que se agregan al costo de reposición (calculado en función del tipo de construcción y el tamaño) y al porcentaje de depreciación.
El coeficiente de vulnerabilidad sísmica, que toma en cuenta el año de construcción y las normas vigentes para el momento, aumenta el valor de los inmuebles construidos después de 2001 (al multiplicarlo por 1,1) y mantiene el de los edificados entre 1983 y 2001.
Pero deprecia el valor del resto de los inmuebles al multiplicarlo por valores inferiores a 1.
El coeficiente es 0,9 si fueron erigidos entre 1967 y 1983; 0,75 si fueron construidos entre 1955 y 1967; 0,8 si fueron edificados entre 1939 y 1955 y 0,6 si fueron hechos antes de 1939.
El coeficiente de ubicación geográfica divide al país en 9 regiones. Solamente 2 (Capital y Oriente) tienen un valor igual o superior a 1, lo que mantendrá el valor del inmueble. El resto (Andes, Centro, Insular, Llanos, Occidente, Sur y Zulia) está por debajo de ese número, lo que depreciará las viviendas.
Expropiación:
La ley sanciona con expropiación a los dueños de más de cinco inmuebles que cometan una falta por tercera vez. El reglamento agrega que también serán castigados con esa medida quienes se nieguen a pagar las multas impuestas por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos.
El reglamento indica que los procedimientos para imponer sanciones se iniciarán a solicitud de la parte interesada o de oficio. Los acusados tendrán 15 días, después de ser notificados, para defenderse.
Después de que el organismo emita su fallo, los afectados podrán solicitar un recurso contencioso de nulidad ante los tribunales en un lapso máximo de 90 días.
Desalojos:
Además del canon de arrendamiento, el reglamento detalla el capítulo sobre desalojos.
Según la nueva Ley, el desalojo del inquilino procederá cuando éste, sin causa justificada, haya dejado de pagar cuatro alquileres, si ha destinado el inmueble a usos deshonestos, si ha ocasionado deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble o se incumple las normas de convivencia ciudadana.
Cuando se trata de haber dejado de cancelar la renta se explica que serán consideradas causas justificadas para la falta de pago cuando el inquilino presente insolvencia económica por un período de cuatro meses consecutivos y comprobables o que la insolvencia sea por una causa de fuerza mayor o caso fortuito, que sea comprobado.
También se considerarán causas justificadas de desalojo cuando el arrendatario padezca una enfermedad grave en estado terminal, cuando al arrendatario le sea declarado una incapacidad temporal y cuando los adultos mayores tengan alguna insolvencia económica.
El reglamento se extiende sobre las custodias y añade que si se materializa el desalojo judicial de un inmueble destinado a vivienda, los gastos que se generen por esa acción deberán ser cubiertos por el demandante (propietario), cuando la demanda se haya iniciado por la necesidad de ocupar el inmueble. En los otros casos corresponderá al demandado.
Agilizar procesos:
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus disposiciones transitorias ordena, en un plazo de 60 días, la oferta de aquellas edificaciones que tienen más de 20 años destinadas al alquiler. La intención es que los inquilinos tengan la propiedad de esas viviendas.
Y para agilizar las ventas, en el nuevo instrumento legal se ordena acelerar la transformación de esos inmuebles de alquiler en propiedad horizontal, a fin de que las unidades habitacionales tengan condominios y se cumpla con la Ley de Propiedad Horizontal. Se obliga a los registros subalternos a autentificar de forma gratuita todos los documentos de condominio y se apunta que “los inmuebles se deben autenticar con la documentación que exista”.
Disposiciones de la Ley de Arrendamientos:
Artículo 51. Los contratos de arrendamiento tendrán una duración mínima de un año, que podrá renovarse por preferencia de los inquilinos. Pudiendo los arrendatarios manifestar, antes de la culminación del lapso, su voluntad de no continuar con el contrato.
Artículo 53. A los contratos se les tiene que anexar la resolución mediante la cual la Superintendencia de Arrendamientos fija el correspondiente canon. Los arrendadores que hagan caso omiso de esto serán objeto de sanción.
Artículo 89. Al vencimiento del plazo del contrato, el arrendatario tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble siempre que esté solvente en el pago. El arrendador que incumpla esta disposición estará obligado a indemnizar al inquilino con 100 Unidades Tributarias por cada mes que estuvo fuera de la vivienda.
Artículo 130. Queda prohibido el exceso de cobro bajo coacción u otras modalidades que intenten desvirtuar el canon de arrendamiento establecido por la Superintendencia.
Congelados:
Una de las críticas hechas a la Ley para Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas es que no deroga la congelación de alquileres vigente desde 2003, para permitir la aplicación de la nueva fórmula para calcular el valor de los inmuebles. El reglamento otorga a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos la facultad de congelar los cánones cuando lo considere pertinente por razones de interés colectivo y social.
Por: ALEJANDRO HINDS
ahinds@el-nacional.com
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